Réparer et rénover des maisons peut conduire à de sérieux profits, mais ce n’est pas pour les timides. Contrairement à l’investissement immobilier locatif, la rénovation d’une maison pour en faire réaliser un profit est beaucoup plus qu’un travail pratique, et le risque est considérablement plus élevé. Dans cet esprit, il existe quelques règles importantes pour rénover une maison à revendre que vous devez connaître avant de commencer.
Connaître la règle des 70%
L’un des concepts les plus importants et les plus éprouvés utilisés par les nageoires domestiques est la règle des 70%. En un mot, cette règle vous indique combien vous pouvez dépenser pour une propriété afin de vous donner une forte probabilité de réaliser un profit.
Voici comment cela fonctionne. La règle des 70% stipule que vos coûts tout compris d’un flip, y compris l’acquisition de la propriété elle-même, les coûts de réparation et tous les frais de port, ne doivent jamais dépasser 70% de la valeur estimée après réparation.
Par exemple, disons que vous estimez qu’une maison vaudrait 300 000 € après sa rénovation. Multipliez ce chiffre par 0,7 pour montrer que vos coûts globaux du projet devraient être de 210 000 € ou moins. Si vous estimez que vous dépenserez 10 000 € en paiements hypothécaires, taxes et assurances pendant que vous êtes propriétaire de la maison et 40 000 € supplémentaires en réparations, cette règle stipule que vous ne devez pas payer plus de 160 000 € pour acheter la propriété.
Préparez-vous au maximum aux coûts impliqués
L’idée de la règle des 70% est qu’en limitant le coût total de votre projet à 70% des valeurs estimées après réparations, vous vous laissez une tonne de coussin en cas de problème. Si vous devez vous accrocher à la propriété pendant quelques mois de plus que prévu ou si vous devez effectuer une réparation inattendue, le respect de la règle des 70% devrait vous assurer de toujours gagner de l’argent – ou à tout le moins de ne pas perdre n’importe quoi.
Un autre point clé est que les flips se déroulent rarement exactement comme prévu, même pour les investisseurs expérimentés. Au fil du temps, vous vous améliorerez probablement dans l’estimation des coûts de réparation et des prix de vente, mais il y en a tout simplement trop qui échappent à votre contrôle. Vous pourriez trouver une surprise coûteuse en essayant de terminer une rénovation, par exemple, ou le marché local du logement pourrait se calmer pendant que la propriété est en construction. Vous devez toujours estimer les coûts au mieux de vos capacités, mais attendez-vous à l’inattendu – c’est pourquoi vous utilisez la règle des 70% en premier lieu.
Soyez réaliste quand vient le temps de vendre
Une erreur courante des recrues est de fixer un prix trop élevé pour votre propriété. Bien sûr, vous voulez obtenir autant que possible pour une maison, mais vous ne voulez pas non plus qu’elle reste sur le marché pendant des mois de plus que nécessaire.
Lorsque vos réparations sont terminées, consultez les dernières compositions, commandez une évaluation et / ou discutez sérieusement avec votre agent immobilier de ce que vous pouvez raisonnablement espérer obtenir pour la maison si vous voulez qu’elle se vende rapidement. Et lorsque vous avez une idée de ce à quoi il se vendra, fixez-le en conséquence.
Mettez votre équipe en place avant d’acheter
On a mentionné les frais de port plus tôt, il devrait donc être logique de dire que vous voulez être propriétaire de la maison pour le moins de temps possible. Raser quelques mois de votre délai de réparation et de retournement peut littéralement ajouter des milliers d’euros à votre résultat net.
À cette fin, l’une des meilleures stratégies pour gagner du temps qui est souvent négligée par les débutants est d’avoir votre équipe en place et prête à travailler avant d’acheter la propriété. Cela peut inclure, mais n’est pas nécessairement limité à :
Prêteur – Si vous prévoyez de financer le projet, ayez une pré-approbation en main avant de commencer à chercher et fournissez des détails sur la propriété au prêteur dès que raisonnablement possible.
Entrepreneurs – Lancez le bal avec des estimations de réparation et de rénovation avant même de soumettre une offre. Faites appel à un professionnel de rénovation comme une entreprise de renom en rénovation ramonville par exemple. Une fois que vous avez un contrat approuvé, commencez à finaliser et à planifier les réparations pour commencer les travaux immédiatement après la clôture. Le temps, c’est de l’argent avec des solutions correctives, alors traitez-le comme tel.
Agent immobilier – Les plus expérimentés ont un agent immobilier de choix (ou en sont un eux-mêmes). Si votre plan est de transformer une maison en temps opportun, informez-en votre agent immobilier et indiquez très clairement le calendrier souhaité afin qu’il puisse faire le travail nécessaire de son côté.
